界面新闻记者 | 纪瑶

12月9日以来，公募REITs二级市场表现开始反弹
。

Wind数据显示 ，12月9日至12月16日
，中证REITs指数（932009.CSI）累计上涨2.48%。此前中证REITs（收盘）指数持续下跌，8月15日至12月8日累计下跌6.54% 。

12月9日至12月16日 ，全市场已上市的54只公募REITs中
，50只价格上涨，20只REITs涨幅累计超过5% ，底层资产涉及能源基础设施、保障性租赁房 、水利设施
、消费基础设施、仓储物流等
。其中
，红土创新深圳安居REIT 、中金厦门安居REIT
、华夏特变电工新能源REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT 、华夏基金华润有巢REIT涨幅超过10%，10月底刚成立的银华绍兴原水水利REIT累计涨幅达到了9.25%。

公募REITs市场情绪也有所回升，Wind数据显示
，12月9日至12月13日这周，全市场公募REITs的周成交额合计为29.88亿元 ，相较前一周成交额19.17亿元
，增幅超过了50% 。

有业内人士认为 ，近期REITs二级市场回暖主要受益于重磅会议释放的利好信号
、国内利率快速下行、产品分红预期等因素
。在利率下行周期中
，REITs兼具股性与债性，投资价值日益受到投资者认可 ，REITs类资产利率敏感属性和红利属性日益凸显
，长期配置价值也随之显现。市场预期在适度宽松的货币政策下，利率和流动性宽松将会明年得到更明显的体现 。

招商基金基础设施投资管理部专业副总监万亿表示 ，具体结构来看，直接受利率下行利好
，分派稳定的保租房REITs表现居前，其次是分派率高 ，行业整体表现具有较强韧性的新能源 、水利设施
、消费等行业
，行业和风格轮动效应明显
。本次上涨的背后，折射出当前REITs估值合理 ，基本面韧性十足
，受益于利率水平下行和机构资产荒延续，其利率敏感属性和红利属性正在逐步被市场发掘。

截至12月16日 ，全市场共有59只公募REITs成立
，发行规模合计约1600亿元（不包含扩募） 。2024年，有27只公募REITs成立 ，发行规模合计超600亿元
。从发售情况看
，不仅是机构机构投资者，公众对公募REITs的认购也热情十足。年内上市的公募REITs中 ，多只产品公众发售部分一日售罄并进行比例配售 。

Wind显示，有5只公募REITs已募集结束
，等待成立或上市交易，还有7只公募REITs等待获批。

展望2025年 ，广谱利率下行叠加资产荒环境
，公募REITs能否在大类资产配置中发挥积极作用？后市投资机会是什么？

有公募人士认为，REITs市场在供需端同步发力的基准情形下 ，或维持结构市特征
，板块表现依循基本面差异分化，若宏观政策进一步加码 ，强周期REITs项目的经营基本面或有望改善
，消费、一线城市产业园以及货运占比较高的高速项目或率先受益；而弱周期板块则或更多围绕均衡利差进行交易，需要关注资产稀缺性与长端利率波动影响
。

从投资机会看 ，当前REITs投资
，一级市场估值审慎，对于二级溢价较高且具备抗周期属性的业态 ，如市政环保 、保租、能源
、厂房等值得重点关注；二级市场首推消费业态，保租房及厂房可择机逢低布局
，并建议优选板块内高股息的标的。

中长期来看，监管有望从专项立法、引入增量资金 、加强主动管理等方面着手推动REITs市场高质量发展 。

招商基金万亿预计 ，（在上述内容逻辑不发生变化的）未来一段时间
，REITs市场的阶段性
、结构性行情或将延续，REITs的长期配置价值或将进一步凸显
。行业来看 ，继续看好消费、公用事业 、部分新能源
、经营业绩回升的产业园区和高速公路可能获得超额收益
，此外，直接受利率下行利好 ，分派稳定的保租房预计继续有不错的表现。